การวิเคราะห์สินเชื่อตามประเภทธุรกิจ ธุรกิจจัดสรรที่ดิน ดร.สมัย เหมมั่น

การวิเคราะห์สินเชื่อตามประเภทธุรกิจ

           

อุตสาหกรรมการผลิต

ลักษณะของธุรกิจ

            - อุตสาหกรรมการผลิต เป็นธุรกิจที่อยู่ในภาคเศรษฐกิจสำคัญ ซึ่งธนาคารมีนโยบายสนับสนุนสินเชื่อทางด้านนี้  เป็นการนำวัตถุดิบมาผลิตหรือประกอบเป็นสินค้า เพื่อขายให้กับบุคคลทั่วไป  มีทั้งการนำวัตถุดิบภายในประเทศ  หรือสั่งซื้อจากต่างประเทศ การขายจะส่งขายภายในประเทศและส่งออกไปขายยังต่างประเทศ

            ขั้นตอนการลงทุน

            - ผู้ลงทุนจะต้องจัดหาที่ดิน เพื่อก่อสร้างอาคารโรงงาน จัดซื้อเครื่องจักร และวัตถุดิบเพื่อนำมาผลิตสินค้า

            หลักเกณฑ์การพิจารณา

            - ควรพิจารณาถึงความสามารถของผู้ประกอบการ เทคนิคและขั้นตอนการผลิต การตลาด และพิจารณาสินค้าว่า น่าจะเป็นที่สนใจของตลาดมากน้อยเพียงใด แหล่งที่มาของวัตถุดิบ การแข่งขัน แนวโน้มธุรกิจ

            ประเภทของวงเงินสินเชื่อ

            - สินเชื่อระยะยาว ในรูปของเงินกู้ เพื่อซื้อที่ดิน, ค่าพัฒนาที่ดิน, ค่าก่อสร้างอาคาร  โดยกำหนดการผ่อนชำระตามความสามารถในการหารายได้ และควรให้ GRACE PERIOD (ระยะเวลาปลอดชำระเงินต้น) ในช่วงก่อนการผลิต

            - สินเชื่อระยะปานกลาง ในรูปของ L/C LOAN เพื่อสั่งซื้อเครื่องจักร  และอุปกรณ์สำนักงานอื่น ๆ

            - สินเชื่อระยะสั้น เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินธุรกิจในรูปของ O/D,L/C, T/R (เพื่อสั่งซื้อวัตถุดิบ) , CBD ( ในกรณีขายภายในประเทศ) , P/C (ในกรณีส่งออกไปขายยังต่างประเทศ) , วงเงินรับซื้อตั๋ว EXPORT (เพื่อตัดชำระ P/C), P/N

            หลักประกัน

            - ที่ดิน, อาคาร, เครื่องจักร ฯลฯ

การพาณิชย์

            ลักษณะของธุรกิจ

            - การพาณิชย์เป็นธุรกิจที่อยู่ในภาคเศรษฐกิจทั่วไป เป็นการซื้อสินค้าแล้วขายให้กับประชาชนหรือร้านค้าทั่วไป โดยมีทั้งการขายปลีกและขายส่ง ซึ่งรวมทั้งการนำเข้า (IMPORT) สินค้าจากต่างประเทศมาขายภายในประเทศ ลักษณะของการพาณิชย์ เป็นการซื้อมาขายไป  โดย ไม่มีการผลิตหรือนำชิ้นส่วนมาประกอบ ซึ่งอาจจะเข้าข่ายเป็นอุตสาหกรรมการผลิตได้ ฉะนั้น เจ้าหน้าที่สินเชื่อจำเป็นที่จะต้องแยกประเภทธุรกิจให้ชัดเจน หากการนำชิ้นส่วนมาประกอบแล้วขาย อาจจะใช้แรงงาน  โดยไม่มีเครื่องจักรเข้ามาเกี่ยวข้อง จะเข้าลักษณะประกอบธุรกิจอุตสาหกรรมการผลิต อันเป็นธุรกิจในภาคเศรษฐกิจสำคัญ  ดังนั้น  การพาณิชย์จะต้องเป็นการนำสินค้าสำเร็จรูปเข้ามาขาย ในการซื้อ-ขาย ผู้ประกอบการอาจจะได้รับการแต่งตั้งให้เป็นตัวแทนทางการค้า เช่น DEALER ของบริษัทค้ารถยนต์

            ขั้นตอนการลงทุน

            - ผู้ประกอบการจะคัดเลือกสินค้าที่จะนำมาขาย โดยพิจารณาถึงความต้องการของตลาดและผู้บริโภค หรืออาจทำการตกลงกับโรงงานผู้ผลิต เพื่อเป็นตัวแทนจำหน่าย ทั้งนี้ อาจลงทุนจัดตั้งสำนักงาน โชว์รูม (SHOW ROOM) ร้านค้า ซึ่งมักจะเลือกสถานที่ตั้งทำการค้า  ในแหล่งการค้าใหญ่ได้แก่ การค้าส่ง อาจจะต้องอยู่ในแหล่งค้าส่ง เช่น ตลาดสำเพ็ง หรือ การค้าปลีก ก็อาจจะตั้งอยู่ในศูนย์การค้าใหญ่ ๆ  อาคารพาณิชย์ที่อยู่ในทำเลที่เหมาะสม

            หลักเกณฑ์การพิจารณา

            - เจ้าหน้าที่สินเชื่อ จะต้องพิจารณาว่า สินค้าที่ขาย ต้องมีสินค้าที่สนองตอบความต้องการของตลาดได้มากพอ  ทำเลที่ตั้งของร้านค้า อยู่ในจุดที่ทำการค้าได้ดี  ความชำนาญของผู้ประกอบการที่มีต่อสินค้าประเภทนั้น ๆ  หาก เป็นการค้าส่ง ผู้ประกอบการควรจะประกอบธุรกิจมานานพอสมควร และมีลูกค้าประจำ ซึ่งเป็นผู้ค้าปลีกที่เชื่อถือได้ ควรพิจารณาถึง ยอดซื้อและยอดขายในแต่ละเดือน สต๊อคสินค้า ลักษณะการขายด้วยเงินสดหรือเงินเชื่อ

ประเภทของวงเงินสินเชื่อ

            - ลักษณะของธุรกิจประเภทนี้ เป็นการซื้อมา-ขายไป ฉะนั้น สินเชื่อส่วนใหญ่ จะเป็นสินเชื่อที่ให้ได้ระยะสั้น  เป็นเงินทุนหมุนเวียนในธุรกิจ โดยพิจารณาถึงความต้องการเงินทุนหมุนเวียนของกิจการ  โดย พิจารณายอดขายในแต่ละเดือน เทอมการชำระเงินค่าสินค้า ระยะเวลาในการสต๊อคสินค้า และระยะเวลาที่ให้แก่ลูกค้า ในบางกรณี ซึ่งจะต้องลงทุนในอาคารสถานที่ทำการค้า ก็จะให้เป็นเงินกู้ระยะเวลา ฉะนั้น อาจจะกล่าวถึงประเภทของสินเชื่อได้ ดังนี้

            -เงินกู้  ให้ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการลงทุนในทรัพย์สินถาวร เช่น อาคาร ร้านค้า

            -O/D  ให้ใช้เพื่อเป็นเงินทุนหมุนเวียนในธุรกิจ

            - P/N  ให้ใช้ในกรณีที่เงินทุนหมุนเวียนมียอดสูงเกินกว่า วงเงิน O/D ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย กำหนด หรือ เป็นการให้ชั่วคราว ในกรณีที่มีการซื้อสินค้าจำนวนมากตามฤดูกาล

            - DL/C  ให้ใช้เพื่อสั่งซื้อสินค้าภายในประเทศ

            - L/G   ให้ใช้ค้ำประกันในการสั่งซื้อสินค้า

            - L/C & T/R ให้ใช้เพื่อสั่งซื้อ (นำเข้า) สินค้าจากต่างประเทศ

            - CBD  ให้ใช้เพื่อรับซื้อลดเช็คทางการค้า  ในกรณีที่ผู้ประกอบการได้ขายสินค้าในรูปของสินเชื่อนั้น

            หลักประกัน

-          ได้แก่ ที่ดิน, อาคาร, เงินฝาก ฯลฯ

การก่อสร้าง

            ลักษณะของธุรกิจ

            - เป็นธุรกิจรับเหมาก่อสร้างอาคาร, สาธารณูปโภค เช่น ถนน เขื่อน สะพาน  เป็นต้น, งานระบบต่าง ๆ ทั้งระบบไฟฟ้า  สุขาภิบาล โดยรับเหมาจากทั้งภาคเอกชน และรัฐบาล  ซึ่งผู้ประกอบการรับงาน  โดยทำสัญญากับผู้ว่าจ้าง เป็นโครงการโครงการไป  ซึ่งในบางครั้งอาจได้รับเงินล่วงหน้าบางส่วนก่อน หรือต้องลงทุนก่อน  แล้วค่อยรับเงินตามผลงานก่อสร้าง

            ขั้นตอนการลงทุน

            - ผู้ลงทุนจะต้องจัดหาเครื่องมือ  ซึ่งอาจจะเป็นเครื่องจักรกลขนาดใหญ่, เครื่องมือเครื่องใช้ต่าง ๆ , วัสดุก่อสร้าง, แรงงาน  เพื่อดำเนินคดีงานก่อสร้างอาคารตามสัญญา  โดยต้องวางแผนการก่อสร้างให้เสร็จสิ้น ภายในระยะเวลาที่ผู้ว่าจ้างกำหนด  ซึ่งหากผิดสัญญา ก็อาจถูกปรับหรือบอกเลิกสัญญาได้

            หลักเกณฑ์การพิจารณา

            - ในกรณีรับงานจากภาครัฐบาล  ผู้ประกอบการจะต้องเป็นผู้ที่มีผลงาน การก่อสร้างในอดีต เป็นที่ยอมรับของทางราชการ  ส่วนราชการบางแห่ง ได้กำหนดเกรดหรือระดับชั้นของผู้รับเหมาตามมูลค่างานที่จะเข้าประมูล การพิจารณา  จะ พิจารณาจากผลงานของลูกค้าที่ทำมาในอดีตเป็นหลักพิจารณาว่าเคยทิ้งงานหรือไม่ ความพร้อมทางด้านเครื่องมือเครื่องใช้ และแรงงาน กำหนดการและตารางเวลาในการทำงาน  รวมถึงผลกำไรของโครงการนั้น  ๆ ในกรณีของสินเชื่อสำหรับโครงการใหม่  จะต้องพิจารณาถึงผลการดำเนินงานในโครงการก่อน ๆ ด้วยว่า ได้ดำเนินงานไปเป็นอย่างไร  มีปัญหาหรือไม่

            - ในกรณีรับงานจากภาคเอกชน ควรพิจารณาไปถึงผู้ว่าจ้าง ว่ามีความมั่นคงทางด้านการเงินมากน้อยเพียงใด  เพราะถ้าการก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้รับเหมาอาจจะไม่ได้รับเงินค่าจ้างจากผู้ว่าจ้าง เป็นเหตุให้เกิดหนี้ที่มีปัญหากับธนาคารได้

            ประเภทของวงเงินสินเชื่อ

            ธุรกิจประเภทนี้ ธนาคารอาจจัดวงเงินได้เป็น 2 ลักษณะคือ

            1. วงเงินถาวร

            - เพื่อใช้หมุนเวียนในธุรกิจ เช่น ในรูปเงินกู้ เพื่อการก่อสร้างอาคารสำนักงานของบริษัท ค่าเครื่องจักรกลขนาดใหญ่ เงินทุนหมุนเวียนตามปกติของบริษัท และวงเงินออกหนังสือค้ำประกัน การยื่นซองประกวดราคา (BID BOND)

            2. วงเงินเฉพาะโครงการ

            - การพิจารณาให้แก่ผู้รับเหมา  ควรพิจารณาเป็นโครงการโครงการไป โดยเมื่อจบโครงการนั้น ๆ ก็ยกเลิกวงเงิน ประเภทสินเชื่อสำหรับโครงการดังกล่าวนี้มี

            2.1 หนังสือค้ำประกันการยื่นซองประกวดราคา

            2.2 หนังสือค้ำประกันสัญญา (PERFORMANCE BOND)

            2.3 หนังสือค้ำประกันการรับเงินล่วงหน้า (ADVANCE PAYMENT BOND)

            2.4 หนังสือค้ำประกันผลงาน (RETENTION BOND)

            2.5 หนังสือค้ำประกันผลงานเพื่อการก่อสร้างเสร็จ (MAINTENANCE BOND)

ข้อสังเกต

            - ในเรื่องหนังสือค้ำประกันทั้ง 5 ประเภทนี้ การกำหนดวงเงินสินเชื่อ อาจจะเห็นว่า เป็นวงเงินจำนวนมาก  แต่แท้ที่จริงแล้ว  มีความเกี่ยวเนื่องซึ่งกันและกัน เช่น เมื่อออก L/G (สัญญา) ทางธนาคารก็หมดความรับผิดชอบทางด้าน L/G (สัญญา) และ L/G (รับเงินล่วงหน้า) จะหมดลงโดยอัตโนมัติ

            2.6 วงเงิน L/G หรือ AVAL ซื้อวัสดุก่อสร้าง

            2.7 วงเงิน P/N ขายลดงวดงาน

            2.8 วงเงิน O/D , P/N ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน

            หลักประกัน

            - ที่ดิน, อาคาร, ใบทะเบียนเครื่องจักรกลขนาดใหญ่, การโอนสิทธิการรับเงินของโครงการ , เงินฝาก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

            ลักษณะของธุรกิจ

            - คือ การจัดสรรที่ดิน และการก่อสร้างอาคาร เพื่อขาย ซึ่งแบ่งออกเป็นแต่ละประเภท ดังนี้

            1. การจัดสรรที่ดินเปล่า

            2. การจัดสรรที่ดินพร้อมอาคาร ได้แก่ บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด,และทาวเฮ้าส์

            3. การจัดสรรอาคารพาณิชย์ ศูนย์การค้า อาคารชุดพักอาศัย อาคารชุดสำนักงาน

            4. ธุรกิจส่วนเกษตร และนิคมอุตสาหกรรม

            5. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ  เพื่อการจำหน่าย และให้เช่า

            ขั้นตอนการลงทุน

            - ผู้ลงทุนจะเป็นผู้ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ จัดวางผังที่ดิน และแบ่งแยกที่ดิน ออกเป็นแปลงย่อย ๆ โดยจัดสาธารณูปโภคต่าง ๆ อาทิ เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า และก่อสร้างอาคารโดยขายให้กับประชาชนทั่วไป

            หลักเกณฑ์การพิจารณา

            - เนื่องจากธุรกิจประเภทนี้ เป็นธุรกิจที่มีการลงทุนค่อนข้าง สูง ผลสำเร็จของโครงการจะขึ้นอยู่ที่ความสามารถในการขายที่ดินและอาคารในโครงการ ฉะนั้น เจ้าหน้าที่สินเชื่อจะต้องพิจารณาถึงความเป็นไปได้ของโครงการ ซึ่งมีปัจจัยที่ต้องนำมาพิจารณาหลายประการด้วยกัน  ดังนี้

            1. การวิเคราะห์สภาพของที่ดิน

            2. การวิเคราะห์จำนวนประชากร

            3. การวิเคราะห์ทำเลหรือทั้งตั้งของโครงการ

            4. การวิเคราะห์ตลาด

            5. การวิเคราะห์ข้อกฎหมาย

            6. การวิเคราะห์การจัดการ

            7. การวิเคราะห์ทางการเงิน

1.การวิเคราะห์สภาพของที่ดิน

1.1 โครงสร้างของการใช้ที่ดิน (STRUCTURE OF LAND AND USE)

1.2 ขนาดและรูปร่างของที่ดิน (SIZE AND SHAPE OF LAND)

1.3 ระดับความสูงและความลาดชันของที่ดิน (CONTOUR AND OF LAND)

1.4 การงอกและการกัดเซาะของที่ดิน

1.5 ถนน ทางระบายน้ำ แหล่งน้ำ

1.6 การแบ่งผังแปลงย่อย

2. การวิเคราะห์จำนวนประชากร

2.1  การเพิ่มขึ้นและลดลงของประชากร

2.2  การเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัย

2.3  รูปแบบการดำเนินชีวิต

2.4  ทัศนคติ และ ค่านิยม

2.5  วัฒนธรรม ประเพณีและความเชื่อ

2.6  อำนาจซื้อ

3.การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งของโครงการ

3.1 สภาพแวดล้อม (ENVIROMENT)

3.2 สภาพข้างเคียง สภาพชุมชนเมือง (NEIGHBORHOOD TOWN CITY)

3.3 สาธารณูปโภคและการเข้าถึง ( UTILITY AND ACCESSIBILITY)

3.4 สภาพภูมิประเทศ (TOPOGRAPHY)

3.5 สภาพดินฟ้าอากาศ และมลภาวะ (POLLUTION)

3.6 ความหนาแน่น และ การขยายตัวของชุมชน (DENSITY AND EXPENSION)

3.7 กิจกรรมของชุมชน (ACTIVITY)

3.8 ลักษณะที่กลมกลืนกัน (HOBOGENCITY)

4. การวิเคราะห์ตลาด

            4.1 โอกาสของธุรกิจ (OPPORTUNITY)

            4.2 การเปลี่ยนแปลงของตลาด (MARKET CHANCE)

            4.3 ความเป็นไปได้ในการลงทุน (NVESTMENT POSSIBILITIES)

            4.4 แนวโน้มความต้องการ (TREND OF NEED)

            4.5 ความเติบโตของตลาดในอนาคต และสัดส่วนที่เหมาะสม

            4.6 ประเภทของโครงการที่ตลาดรองรับ

            4.7 ขนาดพื้นที่ของโครงการที่ตลาดรองรับ

            4.8 ความมั่งคงของรายได้ (INCOME STABILITIES)

5. การวิเคราะห์ข้อกฎหมาย

            5.1 กฎหมายผังเมือง

            5.2 เทศบัญญัติการกำหนดบริเวณห้ามการก่อสร้างอาคาร

            5.3 ข้อจำกัดตามเทศบัญญัติ เช่น ระยะรุ่น ที่จอดรถยนต์ ความสูงของธนาคาร

                        สัดส่วนระหว่าง พื้นที่ดิน ต่อพื้นที่อาคาร (FLOOR AREA RATIO; F.A.R)